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民间资本参建保障房能否真正变为现实?

日前颁布的《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》明确,鼓励民间资本参与政策性住房建设。

目前,各地政策性住房建设正在大规模推进,同时民间资本相对充足但投资渠道有待拓宽。记者在上海、青岛等地采访时发现,不少民间资本对政策性住房中的保障性住房建设项目跃跃欲试。

业内人士就此建议,应实现民间资本和保障房的顺利“对接”,合理设计民间资本的进入渠道,确保相应鼓励政策能落实到位。

参建保障房正当其时

根据国土资源部公布的计划,全国30个省区市(西藏除外)2010年度住房用地计划拟供应量约18万公顷,其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量,占住房用地计划供应总量的77%。2010年,中央将下达300万套保障性住房建设任务。不少地方已明确“今年保障房(配套房)开工量不少于总量60%”等高目标。今后几年保障房建设规模可谓空前,并将成为房地产业的主流。但落实保障房计划,必须解决“谁来建”的问题,而鼓励和吸引更多民资主体参与势成必然。

此次《意见》提出,支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房,参与棚户区改造,享受相应的政策性住房建设政策。一些业内人士认为,此一政策出台可谓正当其时。

记者调研还发现,在部分城市,随着近年来商品住宅用地供应相对趋紧、地价不断走高,一些资质不低的民营房企也面临着储地不足、“吃不饱”的情况。上海一知名民营房企负责人告诉记者,公司在上海从事房地产开发已有18年,但已有近4年没有新增土地储备,现有的项目只能开发1年半左右,且继续拿地难度很大;而另一方面,公司闲置资金有四五亿元,加上银行授信,可用资金超过20亿元。在此形势下,公司对政策性住房、保障性住房“充满兴趣”。

部分民营房企心存顾虑

不过,也有部分民营房企对保障房心存顾虑。青岛一知名的民营房企董事长一说起保障性住房,便摇头直言:“不想再干了。”

他说,公司在2002年开始在当地参与建设保障房,当时还有赢利。随后连做五六个保障房、政策性住房项目,总面积约有50万平方米,却累计亏损约7000万元。

这位董事长说:“民营房企对保障房抱有很多顾虑,一是在价格、利润限定的情况下,市场变动带来的成本及销售风险由谁来承担?二是一旦在建设、管理过程中出现不规范现象,也会增加企业的额外负担。”

另一家在多个省市建设保障房项目的房企负责人说,要保证保障房的建设,难题还是在政府。“以我们遭遇过的困难来说,一是项目开工时间一拖再拖;二是70%的土地供应能不能实现还不知道”。他说,从去年3月份以来,一些地方政府和我们谈的保障房项目很多,但由于政府的偿还能力和行政效率等问题,很多项目都还停留在谈判阶段,很难继续推进。他说,企业对保障房项目的选择标准包括销售需求,政府的偿还能力、诚信度、执行能力等。

如何让民间资本顺利进退

此次国务院的《意见》规定,规范设置投资准入门槛,创造公平竞争、平等准入的市场环境。市场准入标准和优惠扶持政策要公开透明,对各类投资主体同等对待,不得单对民间资本设置附加条件。

多位业内人士建议,政府应承担保障房建设的首要责任,“政府的归政府”“企业的归企业”,双方以契约形式履行各自责任,并接受公开监督。其次,在对保障房的规划设计、建筑标准、销售价格等设定统一标准的前提下,应让保障房开发市场向国企、民企平等开放,

相关政策均等享受,形成良性竞争局面。此外,政府应建立更合理的利益激励和风险分担机制,减少企业在融资、建设、销售过程中的不确定因素。

另一方面,除由民营房企直接承担保障房建设外,还应拓宽民资更多进入渠道。比如,上海市政协委员、上海爱建房地产总经理万雯娟认为,可通过金融创新拓展公共租赁房的融资渠道,管理好民间资本对公租房的投资风险。她建议,可通过“资产证券化”的途径向民间“分期借款”。民革上海市委副主委李世耀则建议,探索建立房地产信托投资基金,用公共租赁房“打包抵押”的方式,发行政府融资债券,将流动性较差的保障房资产转化为更具流动性的证券,促进民间储蓄向投资转化,并提高保障房资金筹集量。
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